海淀学区房因为调剂暴雷，大跌几十万，市场真的如此吗？

数以千计的反馈结果，各个片区的一线踩盘、价格记录，海淀23年幼升小调剂复盘，来了！

海淀学区房的跌幅确实超出了我的想象。

以今年调剂的比较狠的中关村一小为例，它划片内的成交主力东南小区，年初一套56.3平的双南两居室，能卖到-万，而现在万就能卖。

海淀最受瞩目的万柳板块，标杆占坑小区，万泉新新家园，最近成交的2套占坑房，单价才12万+，要知道此前万泉新新家园成交单价是常年在15万左右的，最低也在13万+，低到12万已经超乎了很多人的想象。

那么对于未来要考虑海淀学区房的家庭，今年的调剂结果以及价格反馈，有什么指导意义呢？

1、23年虽然是入学人口最高峰，24、25的人依然不少，顶级学区依然有调剂的可能性。

所以，很多家长已经开始退而求其次，选择第二梯队的学校或者学区，比如，羊坊店翠小虽然调剂进不去，那么就选择去七一、羊五、羊中心。价格较低，能住，能保住羊坊店初中通路就行。

八里庄海实进不去，就去万泉曙光、六一、定慧里，或者再退一步考虑紫竹院片区。毕竟片区内的初中坑小，房子便宜点，多出来的钱留着报班、鸡娃。

中关村一二三小进不去，就考虑人大附实验、中关村四小、双榆树，初中能大概率去一个中关村中学，也就认了。

2、预算高的，顶级学区去不了了，就奔着买改善房，顺带解决学区问题。

选择一些小学还不错，可能初中有坑的这种片区，因为初中的坑我们可以小升初的时候，再退而解决。

如果说西城房价上涨的第一动力是学区，那么，海淀房价上涨的第一动力就是改善。比如像清河片区，它的橡树湾、上林溪，这种改善型的房子，学区属性很一般，也就将将能解决个小学，但是这几年它房价的涨幅也是不俗的。

再比如昨天有家长问我，买双榆树的占坑老破小还是直接买万左右太阳园的改善次新？

我的答案是：有能力就直接选择太阳园，虽然也不是很新，但已经是中关村片区不可替代的改善天花板。

但是，因为海淀是部分调剂，所以等于说，如果你不买房参与这个后的调剂，那你是完全没机会；如果你买房，有的学校可能还有比较大的概率能进去。

那要不要去冲这些热门的学校呢？我觉得家长可以比较今年的调剂结果，看看自己最坏的结果能不能接受，毕竟哪怕概率只是1%，但是到了自己身上也都是%了。

如果是抱着求稳的心态去选择学区的，我前面所说的那几个学校，大家也可以考虑。

3、很多西城家长可能不太理解，为什么海淀家长买学区房，先买个改善顺带解决学区问题。

那是因为西城和海淀的升学政策有很大的不同，在西城你幼升小选择了这个片区，就决定了你的小升初，因为：

西城不可以跨片区转学或者小升初；

但是在海淀是可以跨片区转学或者小升初的。

还是以清河为例，假如你在小学阶段，先买了一个橡树湾，选择了在清河的实验二小上学，那这个小学还是不错的。但是到了四五年级，发现孩子没有什么DZ的可能性，想要进十一龙樾、20中，属实太难了。那这个时候，你想着给他做一个初中的保底，你应该怎么做？

直接去上地买个房，把房户都挪过去，就可以去上地进行跨片区的小升初，所以在片区的选择上面，海淀的容错率还是比西城要高一些的。

23年这个调剂结果呢，对于24、25年的家长来讲，可以说是有利有弊，不好的一方面是，所有的牛小，几乎在24年都挺不稳当的；好的一方面是促使家长不得不去思考更多元、更综合的买房方案。

比如说，我是不是先考虑住，后考虑学；比如说，是不是可以把小学和初中来分阶段解决啊等等。

目前叮当学区房资料库如下：

1、《西城区划片情况+对应小区查询表》

2、《海淀各区调剂情况+对口小区总表》

3、《年东城区八大学区派位、调剂情况》（叮当独家）

4、《版朝阳15个片区+39所一贯制学校(》（叮当独家朝阳大表）

5、叮当独家-朝阳优质学校+学区房情况》（叮当独家朝阳小表）

6、《非京籍西城区幼升小流程+材料要求》

7、《叮当独家-东西海朝四区跨区小升初需要满足的条件+流程一览》

8、《西城德胜5所小学对口优质小区》

9、《北京中学小五班招生范围》（朝阳）

10、《回龙观学校调剂情况+对口小区表》

11、《西城区幼升小三轮派位攻略》

资料库持续更新中……